― 金利上昇とコスト高騰の時代、阪神間は「選別の市場」へ ―

2026年の不動産市場は、全国的に「金利上昇」と「建築コスト高騰」が最大のテーマです。
阪神間（神戸・芦屋・西宮・尼崎）は関西圏で最も需要が強いエリアですが、金融環境の変化により、物件の選別がより厳しくなりつつあります。
健美家調査では、
「金利は上がった」86.1%（p.14）
ニッセイ基礎研究所でも、
リスク要因1位「国内金利」73%（図表-7）
金利上昇は、返済負担・融資期間・自己資金比率に直接影響します。

金利は上がった　■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 86.1%
変わらない　　　■■■ 10.4%
下がった　　　　■ 3.5%
ニッセイ基礎研究所の景況感は以下の通り。

良い・やや良い　■■■■■■■■■■■■■■■■ 79%
普通　　　　　　■■■■ 16%
悪い　　　　　　■ 5%

良くなる　　　　■■■ 20%
変わらない　　　■■■■■■■■■■■■■ 67%
悪くなる　　　　■■ 13%

→ 市場は強いが、投資家は慎重姿勢。
ニッセイ基礎研究所によると、期待されるセクターは以下の通り。

オフィスビル　　　　■■■■■■■■■■■■ 59%
賃貸マンション　　　■■■■■■■■■■■ 52%
データセンター　　　■■■■■■■■■■ 51%
ホテル　　　　　　　■■■■■■■■■■ 50%
研究開発施設　　　　■■■ 16%
ヘルスケア　　　　　■■ 10%
物流施設　　　　　　■ 7%
郊外SC・アウトレット　0%
国交省の公示地価（2025）では、阪神間の住宅地は 0〜2%の緩やかな上昇。

西宮北口・夙川・芦屋川　↑ 1〜3%
三宮周辺（商業地）　　　↑ 3〜5%
尼崎（JR沿線）　　　　　↑ 1〜2%
六甲山系の坂エリア　　　→ 0%（横ばい）
郊外・駅距離あり　　　　↓ -1%（微減）
健美家調査では、
「中古木造アパート」33.5%で最多（p.15）

神戸市兵庫区・長田区　■■■■■■■ 7〜9%
尼崎市　　　　　　　　■■■■■ 6〜8%
西宮・芦屋　　　　　　■■■ 4〜6%

金利上昇により、利回りの低いエリアは投資対象から外れやすい状況です。
記事では、2026年の不動産市場について以下の分析が示されています。

金利上昇 → 実需の買い控え
建築費高騰 → 新築供給の抑制
中古市場 → 良質物件だけが売れる
投資市場 → 高利回り物件への選別

① 選別の市場
② 二極化（買える人／買えない人）
③ 金利上昇
④ 中古シフト
⑤ 価格は高止まり